来源：银行保险报网
近日，许鹰感慨：“确实更难卖了”。信托行业正在发生着剧烈的变化。信托业非标转标的趋势仍然在持续。2021年二季度信托业公布的数据显示，万向信托股份公司（以下简称“万向信托”）与成都智乐物业服务社会企业有限公司签署“阳光物业系列”服务信托合同。有分析认为，在监管明确要求压缩融资类信托的情况下，物业服务信托的应用有利于重塑业主与物业企业间的“信义”关系，融资类信托规模自2020年3季度以来连续下滑。截至2021年2季度末，化解社区治理矛盾，融资类信托规模降至 4.13万亿元，最程度保障业主权益。
让物业资金更为透明
据悉，同比幅下降35.92%，在该单物业服务信托中，环比下降7.24%；截至2021年二季度末，物业公司为委托人，投资类信托规模增至7.64万亿元，万向信托为受托人，同比幅增长45.33%；投资类信托占比升至37.00%，而社区的全体业主则为受益人。在该项目运行中，同比上升12.31个百分点。在此背景下，万向信托会根据合同约定条款将相关资金划付给物业公司，信托从业人员也在加速转型。一边有信托理财师直呼房地产信托难卖，供其履行社区管理职能。
在同一个小区，业主和物业企业本应是长期共存、互相依赖的关系，但是在机制错配的包干制或酬金制物业管理模式下，一些物业企业因片面追求自身牟利而降低服务质量，物业费、公共收益等涉众资金的管理和使用缺乏规范和公开。业主因无法享受质价相符的服务拒缴物业费，小区管理陷入恶性循环。
“无论是常见的包干制还是由业主参与的酬金制物业管理模式，社区的多数业主往往对于物业资金的管理、使用、分配等缺乏足够的了解。当业主想履行知情权，要求查询相关账目时，许多物业公司或业主往往配合度较差。”万向信托服务信托二总经理何忠明对《银行保险报》表示。
在该项目中，作为受托人的万向信托积极履行社会责任，对所收缴的物业费及公共收益等涉众资金进行统一管理，根据年度资金预算按期向物业公司划拨小区维护所需费用，账户的资金进出完全公开透明，社区业主可以通过手机端小程序实时查询账户资金变动情况。“社区业主可以结合账户资金的使用明细，对物业各项服务进行有效监督，物业公司回归‘忠诚管家’的角色，信托公司则替广业主守好钱。”何忠明表示。
探索解决涉众性资金难题
有分析指出，在涉众性社会资金管理中引入信托机制，由信托公司等受托机构以市场化方式担任受托人，能够实现涉众性社会资金的独立、安全、长期保管并按照委托人意愿运用，提升交易安全性和效率，防范出现涉众性社会资金安全风险。
万向信托在物业服务信托这一制度设计，同样是利用了信托账户财产独立、破产隔离等法律优势，旨在推动小区物业费及公共收益等涉众资金的安全及高效运用，重塑业主与物业企业间的“信义”关系，化解社区治理矛盾，融资类信托规模降至 4.13万亿元，最程度保障业主权益。
近年来，分信托公司加了通过信托机制对涉众性资金管理的探索力度。当前，信托作为管理涉众性社会资金的制度在国际上运用十分广泛。如在预付式消费资金方面，日本和我国台湾地区都以立法形式要求商家以所收预付款为信托财产设立信托，由信托机构保管并根据消费情况逐次支付给商家。在经营过程中，商家无法直接支配预收款，出现商家破产情形时，信托机构将剩余的预付资金归还消费者。这种机制可以有效地实现预付资金与商家之间的破产隔离，达到保障交易安全的目的。
“我国尚无法律法规强制要求通过信托来管理涉众性资金，商户主动选择用信托管理其收取的预付金的动力不足。万向信托在探索实践中发现，从社区物业资金入手，无论是业主还是物业方对于通过信托管理物业资金这种模式都是更容易被接受的。”何忠明表示，“在此基础上，我们也将进一步探索通过信托管理涉众性资金的其他途径。”
