摘要：债权融资向股权融资的发展是势所趋，实际控制人是钟睒睒。福布斯实时富豪榜信息显示，收益与风险并存的房地产私募股权基金将会越来越受到行业重视。
观点指数作为资金需求户，钟睒睒拥有622亿美元财富，融资始终是房地产行业的重要主题。
随着行业进入平稳发展阶段，位列全球第19位，监管持续加强，为国内首富。来源: 同花顺金融研究中心关注同花顺财经微信公众号(ths518)，银行通道受到限制，获取更多财经资讯举报/反馈，各类金融渠道开始发挥重要作用。
去年证监会发布《关于加强私募投资基金监管的若干规定（征求意见稿）》，地产私募基金从过去“明股实债”逐渐转向“真股权”，一批实力突出的私募机构崭露头角，也给房地产行业吸纳了更多健康可持续的资金。
而在“三道红线”政策下，去杠杆成为上半年各类房企的首要目标，股权投资成为房企的上佳选择。地产私募股权投资机构不仅缓解了房企的融资压力，降低有息负债，同时从金融视角帮助房企进行投资，进一步推动行业走向成熟，也给更多投资人投资房地产行业的机会。
上半年私募基金规模同比增，沿海地区占比超一半
经过短短十余年的蓬勃发展，私募基金已经成为房地产市场中不容忽视的力量。
截至2021年6月末，存续私募基金管理人有24476家，管理基金数量为108848只，管理基金规模为17.89万亿元。其中，存续私募证券投资基金64579只，存续规模4.87万亿元；存续私募股权投资基金29925只，存续规模10.13万亿元；存续创业投资基金12059只，存续规模1.89万亿元。
从注册地分布来看，已登记私募基金管理人集中在上海、深圳、北京、浙江（除宁波）和广东（除深圳），总占比70.03%，城市对应占比分别为18.81%、17.99%、17.66%、8.38%和7.19%。从管理基金规模来看，上述市总计占比达69.28%，城市对应占比分别为23.93%、21.83%、12.06%、5.82%和5.63%。
数据来源：基金业协会、观点指数整理
总体来说，东南沿海经济发达地区的私募基金占比超过一半，其次为西地区和中地区，东北地区最少。将管理数量与管理基金规模对比发现，北京的平均管理规模较，基金资产价值和基金管理人水平较高。
整体来看，近年来基金业协会存续的私募基金管理人在逐年上升，管理规模的上涨趋势也非常明显，2020年规模达到15.97万亿，较2019年增长约1.89万亿，而2021年仅6个月增长规模就达到了约1.92万亿，较去年涨幅更加迅速。
对比国际上发展成熟的房地产私募基金与金融环境，的房地产私募基金在迅速发展的过程中，挑战和机遇并存。由于发展速度过快监管难以及时到位，刚兑之风盛行，尚且稚嫩的房地产私募基金的管理水平也经验不足，2016年以来违约事件频发。
不过可以看到，监管政策也一直在调整适应，为房地产私募基金的健康发展起到很作用，未来私募基金行业将会越来越成熟、规范。
债务违约居高不下，私募基金股权投资成势所趋
据观点指数统计，2021年1-6月，房地产类企业信用债总发行量3372.96亿元，较去年同比增长3.72%，年初以来房地产类企业债券融资整体呈现收量态势，发债企业以国企为主。从净融资额角度看，后疫情时期房企融资监管力度全面升级，债券净融资额显著下降。
数据来源：Wind、观点指数整理
从近几年房地产企业信用债发行情况来看，2020年信用债融资规模较2019年有明显提高，主要是受到2020年3、4月信用债发行量井喷影响。而2021年房地产企业信用债达到偿债顶峰，2019年-2021年每年偿还额均超过4000亿。
2021年上半年，信用债违约事件屡见不鲜。房地产行业违约规模约为192亿元，居于所有行业之首。房地产企业本身负债率相对较高，再加上债务到期、融资环境趋紧等问题集中爆发，让不少房企资金链难以维系，容易出现违约情况。
在房企们迫切需要融资之时，“三道红线”却表明了监管层态度。自2020年三条红线和贷款集中度政策出台后，房企融资持续收紧，2021年上半年监管层加强了房地产融资合规的审查，上海、北京、深圳等贷款重点城市严查经营贷款违规入市。受去通道等一系列监管政策影响，中基协叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。
与此同时，2020年9月11日，证监会下发《关于加强私募投资基金监管的若干规定（征求意见稿）》，监管明确私募基金回归投资本质，重申投资活动“利益共享、风险共担”的本质。明确要求房地产私募股权基金行业禁止明股实债、控股股东或实控人自融、投向类信贷资产或其收（受）益权资产。
融资和降杠杆的双重压力下，房企开始将目光从原先的抵押类债权融资转向私募股权投资。从原先的纯资金加杠杆转变为股权资本、并购、股东等合作方式。去杠杆开始成为监管引导的主题，债权融资向股权融资发展也是势所趋，收益与风险并存的房地产私募股权基金越来越受到行业重视。房地产私募股权基金必须适应由资金辅助角色变为主动参与管理，回归投资本源，打造投融管退的核心竞争力。
当前，无论是商还是投资者对房地产私募股权基金的需求都在上升。在去杠杆政策的重点推行下，商为减少有息负债规模必须进行更多股权合作；而在全球经济下行、其他理财收益下降的背景下，量空闲资金也在不断寻找收益稳定的投资渠道。
未来房地产私募基金依靠丰富的资产投资、金融运作和运营管理经验，对不同合作方、不同类型项目做到有效管理，提升资产价值，会让其在房地产行业中的地位越来越不可忽视。
从国际发展趋势来看，房地产私募股权基金也是机构投资人的重要资产配置方向。以黑石为例，其地产业务募集资金约占总募资额的25%，可分配利润约占总体利润的一半，是黑石利润增长的重要支柱。
2021年一季度报告显示，过去一年（2020年二季度-2021年一季度），黑石总资产规模达到6488亿美元，比去年同期增长21%，新募集资金规模达到1108亿美元，居全球之首。而黑石房地产基金的平均净IRR达到15%，属于回报率的基金类型之一，过去5年平均收益率也在12%以上，表现平稳。
北京上海宗交易火热，物流和数据中心受捧
回顾2021上半年，热点宗交易基本集中在北京、上海两城市，北京的中关村地区商办写字楼尤为火爆。加上去年年底普洛斯收购盈都厦D座，啟城投资、颢腾投资联合瑞士合众集团等外资性收购鼎好厦，半年时间内，众多地产基金均纷纷对北京中关村写字楼出手，由此也可看出地产基金们的投资偏好。
数据来源：观点指数整理
中关村区域商办物业受到基金青睐，得益于旺盛的市场需求。2020年四季度，北京写字楼空置率超过15%，平均租金下降为300多元/月/平方米，而中关村区域甲级办公楼空置率仅为2%，是北京空置率最低的商圈，平均租金为360元/月/平方米，可达450元/月/平方米，相较其他核心商圈表现优异。
疫情带来租赁波动的同时，也让市场交易机会浮现。一般来说，经济相对低迷的时候，是获取存量资产较好的机会。市场整体空置率抬高的时候，往往优质资产降价，有价无市的资产开始入市。
总体来说，上半年北京商业地产宗交易金额达到300亿元，写字楼、公寓等传统商业地产资产占据主流，写字楼共10笔，约占总交易额的68%。
数据来源：观点指数统计（未计入凯德来福士、SOHO等资产包数据）
作为一线城市的代表，上海核心区域的优质资产也让不少机构闻风而动。宗交易市场代表性项目不断出现，新基建项目交易也增长明显，凯德36.6亿收购闵行数据中心也刷新了上海数据中心项目交易金额排行。
数据来源：观点指数统计（未计入凯德来福士、SOHO等资产包数据）
据统计，今年上半年上海商业地产宗交易金额涨幅明显，外资买家明显增多，领展、凯德、基汇资本均在上海有收购项目，仓储物流和数据中心受到境外投资机构的欢迎。
由于国内核心城市土地价格偏高，导致写字楼成本抬升，单靠租金收益短期内回本会比较困难。更勿论不是每栋物业经过改造后即能提升租金和资产价值，因此受到政策红利影响的新基建反而更有看点。
去年新冠疫情给商业地产带来了严重打击，全年宗交易额2000亿元，同比下降了29%，为五年来最低。零售、酒店受损最为严重，但在网络经济的崛起下，物流地产和数据中心供不应求，吸引了量资金的进驻。
物流地产和数据中心近年来得到政策力支持，是具有较强风险防御性的基础设施类地产，在疫情之下也表现出稳定的收益。该类地产通常处于城市郊区，土地价值相对较低，不能通过土地增值进行资产升值，只能依靠长期稳定的运营来提高租金收益。
与传统商业资产收益率相比，物流地产和数据中心收益率相对较高。据机构数据，2020年第四季度，一线城市及周边物流地产的资本化率约为4.9%-5.6%，数据中心则约为8.0%-8.3%。
相比传统商业，物流地产和数据中心更适合追求长期稳定收益的机构投资人。但是数据中心作为技术类基建，需要投资人对该行业有一定了解，门槛较高。而物流地产虽然资本化率比数据中心低约3个点，但这类资产的集中效应非常明显，规模越市场份额越高，对于手握量资金的私募基金来说是个很好的选择。
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