将积极把握新时代发展机遇，固收+是什么？简单来说，与资本市场同频共振，固收+就是固定收益类资产和权益类资产的一种组合，筑牢业务发展的“压舱石”
近期，固定收益类资产通常是债券，公募REITs首批试点项目成功落地，权益类资产通常是股票，成为市场焦点。作为国内划时代的金融创新产品，而且分资产配置在固定收益类。说到这里，自其启动试点，其实就可以理解为什么说“固收+产品是有风险、有波动的”，到首批项目申报获受理、过审，因为它投资了股票这种风险高波动的标的。实际上，再到如今的正式发行，任何理财产品都是有风险的，可谓发展迅速。作为探索和布REITs赛道的先行者，包括以前经常挂在嘴边的“保本理财”，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（以下简称“信保基金”）在湾区以及全国发展REITs事业，在资管新规下，积极推动并成功辅导协助首批基础设施REITs项目的落地。
为此，《房地产金融》专访信保基金REITs业务负责人李文峥，他表示，REITs是一个非常好的投资配置品，目前的REITs市场刚被按下“启动键”。对于行业而言，无疑是机遇挑战并存，要充分了解该风险收益特征和产品特性，关注长期投资价值，共同呵护这个“蓝海”市场茁壮成长。
政策出台，打开万亿级蓝海市场
去年4月30日证监会与发展委共同启动公募REITs试点，14个月之后，首批9个项目经过申报、评审、推荐、再审核等工作，基础设施公募REITs试点工作有条不紊地推进，最终瓜熟蒂落，于今年6月21日挂牌上市，首日开门红之后表现平稳，充分反映REITs的稳定收益特征。自此，我国境内市场实现公募REITs零突破，迈出里程碑式的重要一步。
本次试点REITs极具特色。李文峥说：“与海外以房地产为先行资产有很不同，是基于基础设施资产来发行REITs产品，符合国情。”基础设施存量资产规模已超过万亿元，从权属、收益率等角度综合评判，适合作为公募REITs底层资产的分也已达到数万亿元。特色还体现在基础设施有较强的政策性，其中许多行业与资产作为国计民生的需要，还要兼顾商业性和公益性。“首先是有很高的站位，选择的是政策性强的项目，比如交通、环保、水务等特许经营项目”,李文峥如此评价首批发行的9支项目，“其次是有全观，在行业分布、区域分布、企业性质等方面，全把控，体现了很的格和很强的示范性，甚至还兼顾全球视野，发行了一个有效稳外资的项目。”
在现有框架下，公募REITs尚存在诸多难点和痛点，国内对于REITs的法律体系和各类配套规则如金融投资、税收、国资、会计等均尚待完善。“公募基金加ABS的复杂产品结构、负债比例的严格限制、公募基金公司的REITs资产管理专业化水平、原始权益人的积极性以及投资者教育等，还有很多问题要面对、要解决、要完善”，李文峥认为，“REITs政策出台和首批落地十分重要，是从0到1的过程，这样才能充分发现各种问题，以及找到解决的办法。否则，就只能是纸上谈兵，不切实际。”
首批REITs成功上市后，发改委、证监会、交易所等各方均持续积极表态、出台相关举措，全力支持我国公募RETIs发展。今年7月2日，发改委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文）。
958号文的最亮点之一是就是贯彻有关要求、顺应市场呼声，将基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁、旅游、水利等基础设施领域。这些领域均有较的存量资产规模，根据券商统计，截至2020年底，光伏发电和风电的存量项目规模达到26万亿，保障性租赁存量资产规模约3-5万亿元，自然文化遗产、5A级景区存量资产规模达到4.65万亿元。这些项目普遍初始投资规模，但建成后的运营成本较低，投资回报稳定，适合发行基础设施REITs。
总体而言，基础设施REITs试点范围逐步拓宽，各监管门的政策逐步完善，的REITs产品朝着规范化、多样化的方向不断迈进，万亿级蓝海市场扬帆起航。
信保基金率先启航，布REITs赛道
据李文峥介绍，早在2016年的时候，信保基金已开始筹划布REITs赛道。“早期我们更多是‘探索’和‘推动’：‘探索’主要体现在两方面，一方面是在产业园、长租公寓等领域进行投资；另一方面是对市场上的资产证券化业务进行跟进，‘推动’是指国内REITs政策出来的过程，我们作为主要的参与者和见证者参与其中。”
政策出台之后，信保基金加快REITs的实质性工作，一方面，加内资源投入，包括团队、组织机构调整、定位落实等，公司内迅速组建了REITs团队，更加明确地去发展REITs赛道；第二方面，近年来公司在湾区的产业园区项目有实质性推进并形成了资产组合，也在租赁和仓储物流等方面努力探索，为REITs发行做好资产方面的准备；第三方面，加强了与头金融机构和资产方的合作。李文峥介绍到，“金融机构方面，我们与一些公募基金公司和券商之间都在进行紧密合作，分已签署合作协议；资产方方面，对于湾区重点企业，我们基本上都进行了走访和前期推动”。
“我们坚信REITs是持有型不动产资产的未来。”探索和布REITs多年，信保基金既有信心也有信念，底气与信心主要来自多年的行业研究和专业沉淀，李文峥表示，信保基金本身的央企股东背景，以及十一年发展形成的复合作用——领先的布、资源和品牌优势、专业的投资及基金运作能力、募投管退体系化等，均已位居行业前列，公司在不动产领域累计的管理规模已突破千亿元，发展REITs已然具有先发优势。
一是团队实战经验丰富。核心团队成员既包括具备国内首支国际标准REITs越秀房托基金经验的人士，也包括担任发改委PPP专家及北光华REITs课题组成员的人士，具备丰富的REITs实践经验和综合研究能力。
二是对REITs领域的政策理解透彻。公司长期国内的政策发展并建言献策，对政策具备深刻的理解。作为国内REITs的积极呼吁者、推动者与探路者，团队核心成员不仅参与北光华REITs课题组，调研并执笔发布多篇系列研究报道，且多次提出REITs政策建议。“在首批公募REITs上市三年前的同一天——2018年6月21日发改委REITs第一次座谈会，我们就参加了座谈并在会上积极倡导REITs的价值”。
三是具有特色的商业模式。信保基金制定了符合自身优势和特点的商业模式，一方面提供REITs发行服务，另一方面重点推进Pre-REITs，通过私募基金方式，先收购资产，然后再培育孵化，达到REITs的条件后在资本市场实现证券化。“通过REITs的方式来实现公开市场的证券化，形成良好的投资与融资闭环”。
式REITs前景广阔，未来可期
“我们认为式REITs的前景广阔”，李文峥说道，式REITs解决问题，解决经济发展、社会基础设施等领域发展的重要痛点问题，这也是其价值所在，未来之路任重道远。
依托REITs产品创新和海外实践，李文峥也基于REITs的发展提出了一些建议：首先，企业需要充分认识产品的价值，树立长期发展的理念，从的角度去认识和理解REITs的价值，把它当成进入资本市场的新工具，而不是短期的套利。对企业来讲，REITs是一个新的起点而不是终点。
其次，要培育合适的投资者。REITs产品是稳健型的产品，适合众多长线资金参与投资。“相信这个市场不断前行，会有更多的投资者进来，也会更好地理解和体会到这个资产的配置价值。”
再者，要不断做好政策完善和配套。“例如当前REITs产品结构较为复杂的问题，可以通过制度设计去解决，配套政策，如税收、资金、会计处理、国资要求等，都针对这个产品的特点制定相关的规定或指引出来，共同去推动市场”。
李文峥介绍到，目前国内REITs发行主要是两类机构在参与。一类是金融机构，包括公募基金、券商等，具备较强的金融能力，但资产管理能力需要培育；第二类是原始权益人，即资产持有方，他们多具备资产管理和运营的能力，但是金融能力相对欠缺。对私募基金机构而言，有相当一分是兼具资产运营管理与金融能力的，他们将迎来很发展机遇，有机会深度参与，取得领先。
围绕基础设施REITs的试点及后续落地，私募基金可以发挥多重角色及作用，李文峥认为，“可归纳总结为‘1+3’模式：‘1’是传统的投资业务，即投资持有型资产，搭建Pre-REITs并以REITs退出；‘3’是结合REITs本身的新业务，一是可以发行私募基金投资于REITs，二是可以作为交易协调人或财务顾问提供发行服务，三是可以参与到REITs项目的运营管理中。”李文峥进一步解释道，“这三方面均是专业要求非常高的领域，REITs可以是投资、投行、资管等各个专业的汇聚之处，因此‘专业’作为信保基金的基本功，是未来公司深耕基础设施REITs业务的发展基石。”
同时，信保基金也着重从资产和服务两个方面做好充分的准备。李文峥介绍，在资产端方面，公司布仓储物流、产业园、租赁、电力设施等领域，寻找优质资产与潜力资产，为Pre-REITs与公募REITs做好资产端的准备；在服务端方面，信保基金着眼于提升服务的广度与深度，当前主要是作为交易协调人的关键角色去提供REITs发行服务，未来随着政策放开，争取作为基金管理人参与REITs的资产管理和基金管理。
REITs的道路刚刚铺开，前景广阔，未来可期。“正如刚刚出版的书籍《REITs：道路》中提到的，”李文峥说，“期待着越来越多的企业走上REITs之路。期待着REITs的道路越走越宽广。”
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