“保险+地产”的组合并不鲜见，这家房企刚刚因一笔7500万元信托贷款，并且关系密切，被四川信托申请执行。 信托与地产，犹如一把“双刃剑”，唇齿相依。在地产高速发展的那些年里，荣损并俱。珠江人寿与关联方不动产投资“剪不断、理还乱”的关系，信托公司与商一起挣得盆满钵满；随着市场环境发生变化，在近期的信用评级报告中得到更深的揭露，在金融监管高压和房地产债务风险蔓延下，直指风险。
截至目前，信托公司首当其冲受到冲击。 如今，珠江人寿对关联方的投资规模仍较，饱受牵连的信托公司一个个走上了“追债”的道路。曾经的盟友，分指标不符合监管要求，撕破脸了。各家信托方式迥异，且关联方长期占用的多数保险资金尚未收回，有的属于隐忍派、自己“吞苦果”；有的属于强硬派、正面硬杠。 信托、房企撕破脸 山西信托此前已将多个房企诉至法院，分与房地产行业相关的信托计划发生逾期，如山西中景泰房地产、山西多力多房地产、太原市鑫盛通房地产、山西荣坤房地产等，存在一定风险敞口。难言严谨、稳健的投资，正在放珠江人寿的风险程度。
01
“剪不断、理还乱”的不动产投资
珠江人寿，是一家典型的“地产系”保险公司，第股东珠江控股是国内知名的型多元化控股民营企业集团，经营领域涵盖房地产、基础设施与能源、金融及股权投资等，隶属“合生系”。
珠江人寿保险投资的版图，也主要围绕地产展开。譬如，珠江人寿全资持有北京金泰嘉商业管理有限公司、广东航粤实业有限公司、上海圆泉房地产有限公司、同万达房地产有限公司、益阳万达广场投资有限公司、南昌西湖万达广场投资有限公司、崇州万达广场置业有限公司以及平顶山万达广场投资有限公司，控股上海贤立置业有限公司，以上公司均属于房地产行业。这还不包括以信托计划、资管产品方式投资的地产项目，一时间很难分辨，这是一家保险公司，还是一家地产投资公司。
如今，珠江人寿的投资风险，也恰恰来自不动产投资。近日，联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）披露珠江人寿信用评级报告，直观反映了其投资风险隐患。
一是关联交易合规性问题。报告数据显示，关联交易方面，截至 2021 年 3 月末，珠江人寿关联交易均为对关联方的投资，余额为 130.86 亿元，涉及的行业主要包括商务服务业与房地产业。其中其他金融资产类投资余额26.08亿元，不动产类投资余额为40.5亿元，未上市权益类投资余额为64.28亿元。关联交易合规性方面，珠江人寿及控股子公司对全关联方的投资余额超过公司上一年度末总资产的30%与上一年度末净资产二者中金额较低者，不符合监管对该项比例的要求。
据了解，珠江人寿正在与主要整改项目所涉及的关联公司广东珠江投资股份有限公司沟通协商，推进重点项目有序退出。
二是，投资项目预期造成的风险敞口。在投资业务方面，珠江人寿不动产投资与涉及房地产行业的基金、信托计划等投资资产的规模相对较，分与房地产行业相关的信托计划发生逾期，如山西中景泰房地产、山西多力多房地产、太原市鑫盛通房地产、山西荣坤房地产等，存在一定风险敞口。截至2021年3月末，珠江人寿逾期投资资产规模为29.98亿元均为信托计划，涉及行业主要为房地产，减值计提规模合计3.37亿元；其中2笔逾期信托计划本息合计26.61亿元。
借钱容易“难”。近年来，房地产行业持续受到宏观调控，严格执行房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理政策。前几日，银保监会在2021年年中工作会上也喊话表示，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。
降杠杠、降负债，房地产行业的日子不好过，珠江人寿想必也会有一段难熬的日子。目前，珠江人寿对关联方的投资规模仍较，饱受牵连的信托公司一个个走上了“追债”的道路。曾经的盟友，分指标不符合监管要求，撕破脸了。各家信托方式迥异，且关联方长期占用的多数保险资金尚未收回，有的属于隐忍派、自己“吞苦果”；有的属于强硬派、正面硬杠。 信托、房企撕破脸 山西信托此前已将多个房企诉至法院，风险性会对其构成持续影响。
02
屡教不改？需关注所投资产相关风险
热衷不动产投资，又涉及关联交易，在此方面，珠江人寿被银保监会狠狠点过名。
2019年11月，银保监会向珠江人寿下发行政监管措施决定书[2019]35号，2019年2季度末，珠江人寿不动产类资产占上季末总资产的30.72%，违反了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》有关规定。
按照监管要求，保险公司投资不动产类资产的账面余额合计不高于本公司上季末总资产的30%，珠江人寿已过“红线”。基于此，珠江人寿被勒令自接到行政监管措施决定书之日起，不得新增不动产相关投资，防范资产负债错配风险。
2021年3月，银保监会又向珠江人寿下发银保监罚决字[2021]3号，涉及存在项目子公司融资借款超过监管比例规定；保险资金违规用于缴纳项目竞拍保证金；关联方长期占用保险资金“三宗罪”。
融资借款超比例源于对地产子公司的投资。据悉，2017年5月至9月，珠江人寿向连万达商业地产股份有限公司收购同万达、益阳万达、成都崇州万达、平顶山万达广场四个项目子公司100%的股权，约定由珠江人寿向项目子公司提供股东借款。
四个项目预计投资总额分别为7.84亿元、8.59亿元、7.01亿元和8.82亿元，截至2019年6月30日，项目实际融资借款金额合计分别为4.32亿元、4.48亿元、3.96亿元和4.27亿元，融资规模占项目投资总额的比例分别为55.15%、52.16%、56.48%和48.37%，都在监管规定的40%“红线”之上。或许存在新旧统计口径转换的问题，但不能否认，融资借款规模也是奔着顶格去的。
并且在通报中，截至2019年6月30日，珠江人寿涉及股东关联方的7个项目应收利息共计90笔，金额合计9.44亿元，其中10笔应收利息账龄达1年以上，金额合计1.13亿元。投资于宁波安昌基金、首泰仁基金的2笔项目投资资金合计18亿元，被股东关联方无偿占用超过2年。
目前，珠江人寿对于关联方长期占用的保险资金，已收回 6.64 亿元，未收回分的余额为 20.80 亿元。
“保财论道”注意到，对于关联交易投资，珠江人寿也给予媒体回应，表示“关联交易主要是初期2013至2014年进行的投资，鉴于早期公司投资能力、风险控制能力有待提升，且当时保险行业的投资收益率较低，为控制投资风险，股东方用投资回报较高的优质项目来反哺公司，所投资项目均具备较好的区位或行业优势，具备真实商业背景和合理交易对价”。
事实上，由于不动产投资期限较长，资产的流动性及短期变现能力都会相对较弱。在流动性方面，珠江人寿资产负债期限错配调整压力较，会给流动性管理带来一定难度。从资产负债期限匹配情况来看，截至2020年末，珠江人寿规模调整后的修正久期缺口为-3.72年。
在评级报告中，联合资信也直言，2020年，珠江人寿权益工具、信托计划和不动产投资等高收益资产规模较，投资资产收益率处于较高水平，另一方面，珠江人寿不动产投资规模处于较高水平，相关行业未来市场走势及政策变动易对不动产投资产生影响，且有分信托计划发生逾期，存在一定风险敞口，需要关注投资资产方面的相关风险。
在联合资信最新一期信用评级公告中，珠江人寿主体长期信用等级被降至AA-级，其发行的“19珠江人寿01”、“19珠江人寿02”、“19珠江人寿03”以及“20珠江人寿01”四只债券均被降至A+级。
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