网地产讯 8月2日，票面利率(计息年利率)为4.55%，贝壳研究院发布《7月房企融资月报》。
1、整体规模：2021年前七月房企发债6428亿元，每手本期债券面值为1000元，同比下降13%，派发利息为45.50元(含税)。，增速达2018年后低点根据贝壳研究院统计，2021年1-7月房企境内外债券融资累计约6428亿元，较2020年同比下降13%，派发利息为45.50元(含税)。，累计增速达2018年后低点，2021年1-7月发债规模占比2020年全年约53%。
图1：2014年至2021年1-7月房企累计债券融资规模
2、结构分析：境内监管力度加强，境外美元债普跌，房企信用债投资者信心走低2021年1-7月境内债券规模占比68%，较2020年同期上升7个百分点；境内1-7月累计发债规模约4395亿元，同比下降约3%。境内债市自5月以来增速保持下滑。7月末，上海银保监开出17张罚单，行均在被罚之列，涉及罚金共910万元，主要违法违规事实多涉及房地产市场，释放加监管力度信号。同时，和、发展和等八委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制，预计8月至今年末房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。
境外方面，今年1-7月累计发债折合约2033亿元，同比下降约29%。房企境外融资规模占比跌至32%，创2017年以来新低。
7月下半程，中资房企美元债出现普跌状况，其中融创、、正荣等多支中资美元债跌幅创纪录。受投资者信心下降影响，分房地产企业境内外信用债发行受到一定阻碍，特别是持续低迷的境外债市，未见明显利好趋势，仍将维持高不确定性预期。
图2：2014-2021年1-7月房企债券融资结构
当期融资观察
1、当月规模及结构：境内融资保持主导，此轮政策及市场预期将影响8月后的债市变化整体数据： 2021年7月单月境内外债券融资共发行89笔，较上月增加7笔，发行规模折合约948亿元，环比增加10.6%，同比减少23.1%。结构分析：7月境外融资共发行18笔债券，融资规模约280亿元，环比增长15.7%。其中，9笔债券发行规模在3亿美元（含）以上，占比50%，其中，北京首开与路劲基建分别发行5亿美元（含）以上海外债券。
7月境内债券共发行71笔，发行规模约668亿元，环比增加8.6%，同比减少8.2%。境内债券发行规模占比约70%，继续保持年内债券市场主导地位。趋势分析：7月末，中诚信国际发布了关于将房地产行业展望由稳定调整为的公告，叠加八委联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》等相关内容，整体上房企融资会受到此轮政策及市场预期影响，预计最早将在8月中旬后有较为明显的变化。
图3：近18个月房企债券融资规模
2、票面利率：7月境内外债券融资票面利率波动较，票面利率呈结构性分化境内债券融资7月平均票面利率4.16%，较上月下降34个基点；境外债券融资7月平均票面利率为7.00%，较上月下降83个基点.。
整体上，受资本市场环境趋紧与投资者信心下降影响，近期分房企境内外信用债价格及利率呈较动。7月境内发债企业中66%属于国有企业，这分企业平均票面利率为3.58%，拉低7月境内债券利率水平。境外债券利率同样面临分化情况，国有企业背景的首开、远洋利率分别为3.25、2.70%；而民营性质的汇景、上坤融资利率分别为12.50%、12.25%。
图4：近18个月房企境内外债券融资平均票面
3、发行期限：受市场信心走低影响，境内外债券发行期限缩短7月，境内债券融资发行平均期限为3.5年，较上月减少约1.0年；境外债券平均发行期限为2.8年，较上月减少约0.3年。
房企境内外发债期限减少主要是受市场预期的影响，市场信心走低，发债期限缩短。
图5：近18个月房企债券融资发行期限
4、到期债务：7月到期债务重回千亿之上，房企到期债务净额连续11月为正2021年7月境内外债券融资到期债务规模约1158亿元，环比增加29.2%，同比增加12.6%，房企到期债务净额210亿，偿债压力仍居高。
融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。“三线四档”与银行金融机构房地产贷款集中度管理的金融调控效果较为明显。同时，房地信托等其他非标融资余额也在持续下降，房地产行业的调控保持趋紧的情况下，到期债务净额或将保持长期为正。
图6：近18个月房企债券融资发行与到期规模走势
