核心结论
1.整体表现：TOP60房企融资规模3999.26亿元，则顺延至其后的第1个交易日)开始支付自2020年8月9日至2021年8月8日期间的利息。，近五个月平均融资不足千亿元
2.企业表现：融资总量下降，房企间信用化成趋势
3.票面利率：债利率呈现境内回升，境外下降态势
4.到期债券：偿债高峰期已来，房企降负债决心明显
5.外生融资结构下，境内债为主，境外债成本高企
6.发行期限：3-5年为平均水平，中短期债券成主流
“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”、严控AMC等融资渠道、境内沪深交易所于5月批量终止ABS项目、整体债市下行......房企整体融资环境继续从紧，直接改变了房企融资逻辑，供需两端收缩，融资额明显下降，“剪刀差”态势愈演愈烈。
2021年上半年政策一览
数据来源：领先指数整理
房企偿债压力不减，开源节流的同时，寻找“新”的融资途径，以期实现由红到绿。领先指数认为，预计三季度的中期财报周期，或将对整体融资规模起到一定拉升作用。但长期看，下半年收紧趋势仍难扭转。
整体表现：TOP60房企融资规模3999.26亿元，近五个月平均融资不足千亿元
随着融资监管力度升级，房企发债净融资额显著下降。据领先指数统计，2021年上半年TOP60房企境内外债券融资累计约4000亿元，规模累计增速连续两年下降。公开数据显示，境内、境外融资规模同比分别下降7%、29%。
单月看，除1月达1807亿元外，2-6月房企单月融资量在千亿元左右徘徊，近五个月平均融资额不足千亿元。6月，共计26家房企发行债券，境内外债券融资规模约857亿元，同比下降2.3%。其中，境内融资规模回升至615亿元，境外融资规模约242亿元。
企业表现：融资总量下降，房企间信用化成趋势
据领先指数统计，TOP3为万科、远洋集团、首开股份，融资规模分别为225亿元、142亿元、136亿元。规模梯队的房企融资量均呈现同比下降，其中TOP10房企同比减少82%至1293.86亿元，而TOP11-30房企融资规模下降幅度为108%，降幅较。
数据来源：领先指数整理
融资规模下降的原因在于分企业的融资成本偏高，而债券的期限以及企业的偿债能力直接影响债券利率的高低。评级高、偿债能力强的企业融资利率越低。比如，碧桂园、万科发债利率不到3%，为行业最低水平。被惠誉评级为BBB级的龙湖地产，今年上半年融资金额为90亿元，平均票面利率仅为3.8%。
而分房企在本轮融资中成本较高，比如高达14.5%的花样年，和融资天花板房企们的利率差不止4倍。高企的美元债对花样年利润空间的挤压不可避免，而该公司2020年的融资成本就已经同比增长了近58%。
数据来源：领先指数整理
领先指数认为，不同债务负担的房企融资能力和偿债能力有所分化。优质企业融资成本低，而偿债能力弱的企业融资越来越难，负债高企。
长期看，房企信用资质分化，利率两极分化，融资端集中度呈上升趋势。全国各地土地基本都被国央企和头房企抢走是很明显的市场竞争结果，而融资难、拿不到地的房企最终也会走向萎缩或破产、倒闭的边缘。
票面利率：债利率呈现境内回升，境外下降态势
从境内外融资看，下半年境内债利率易升难降，境外债利率难以修复。
数据来源：领先指数整理
从2019年到现在，典型房企新增债权类融资成本在持续下降，由2019年的7.1%下降至今年的6.01%。境内方面，上半年境内融资利率在2.63%-7.00%之间，债券平均票面利率5.07%，较2020年同期上升79个基点。整体融资成本下降主要原因在于，TOP10房企如万科、招商蛇口、保利等融资成本相对低的龙头企业发债量较多。同时远洋、越秀发行了数额较的境外债。
上半年境外债券融资利率范围为4.625%-14.50%，债券平均票面利率为6.95%，较2020年同期下降144个基点，较2020年下半年下降84个基点。值得注意的是，利率为14.5%，有20只海外债券票面利率高于10%，占比20.6%，明显低于2020年全年的30.8%。
数据来源：领先指数整理
另外，上半年13家房企绿色美元债合计发行规模为44.4亿美元，平均年利率约为6.6%。众房企发行绿色美元债的目的有两个：一是优化债务到期结构，降低融资成本，这也为后续业绩带来了提振空间，并有助于获得资本市场的认可，带给估值催化效应。二是绿色债券募集资金的用途涵盖绿色建筑、节能减排、可再生能源等，助力产品去化、销售回款。
降低融资成本是房企拓展融资渠道、优化债务结构的常态化动作。未来时机成熟还可以力发展房地产投资信托基金（REITs）、资产证券化以及夹层融资模式产业基金等。例如绿地集团，目前启动了包括哈尔滨级广告产业园、庆绿地学科技园、西咸新区空港产业城、江西2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等在内的产业地产项目。
到期债券：偿债高峰期已来，房企降负债决心明显
自2020年11月后，净融资为负的情况持续出现，新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态，未来两者规模差距不断增长。
注：2022-2023年数据不含当年新增发生短期债券
数据来源：wind，领先指整理
据领先指数不完全测算，2021年达到房企历史偿债规模极值，将突破万亿关，偿债总额达12822亿元~16393.2亿元。其中，境内到期债券合计4880.15亿元。预计2022~2023年偿债规模有所收缩，维持在8000亿元以上规模水平。
具体到房企看，泰禾、华夏幸福成了在2020年里首先被债务击倒的TOP级房企。近日，恒、蓝光发展、绿地控股、富力地产也是不断。
目前，蓝光发展有合计42亿元境内债券将于未来三个月内到期，2022年上半年还有7.5亿美元债到期。标普认为，评级垫底的蓝光偿债还要打个问号，或将面临继续违约的情况。
如何降负债成为红档房企的首要任务。比如，近一年来，绿地降负债已取得超预期成果。截至6月底，绿地有息负债总额较年初再降347亿元。上半年，绿地控股按期足额偿还境内外公开资本市场到期债务本息，总计近200亿元和约4.72亿美元，同时加相关债券回购注销力度，已回购美元债券共计约6000多万美元。
房企还可以考虑过提高股权融资比例，比如合作、分拆子业务上市、引入战投、债转股等优化融资结构，来达到快速降档的效果。
在今年上半年排队的房企中，根据招股书披露，领先指数统计发现有88%的房企都是物管公司；待上市的6家房企中也全都是物管公司。
数据来源：领先指数整理
2020年“三线全踩”的房企绿地控股最近将4家酒店打包REITs到新交所上市，由绿地金控进行。最终绿地控股现金短债比红线提前达标转绿，净负债率指标稳步回落，将尽快提前达标转绿。
6月11日，香港交易所披露了融信服务通过聆讯的招股书，7月16日已在香港挂牌上市。融信服务此前先后于2020年11月3日、2021年5月4日先后两次在港交所递交招股书。
目前已有两家内房股分拆了代建业务上市，比如绿城分拆的绿城管理、建业地产分拆的中原建业，都是分拆了代建业务上市。
外生融资结构下，境内债为主，境外债成本高企
房企债务压力的影响因素主要是融资结构和融资成本。目前，配售、境内间接融资中银行贷款、成为房企海外股权融资主要的渠道。
从境内方面看，上半年境内新增债券规模占比68%，较2020年同期上升6个百分点，达到近八年次高位占比水平。从发行类别上，公司债是房企信用债融资的主要渠道。
值得注意的是，1月、3月以及6月集中偿付压力较。境内债到期及回售规模较的房企主要有富力地产、华夏幸福、融创、恒等，上述房企2021年到期及回售境内债规模均在150亿元以上。
房企境内外债市结构持续分化。2021年内房企业海外债券到期规模折合约3736.86亿元，其中4月份集中偿付压力较。海外债到期规模较的房企主要有佳兆业（21.75亿美元）、融信（15.5亿美元）、绿地控股（10.1亿美元）等，上述房企 2021 年到期海外债折合规模均在50亿元以上。
发行期限：3-5年为平均水平，中短期债券成主流
2021年上半年，境内新增债券融资发行年限集中在3-5年，整体稳定。2020年同期平均发行年限为3.8年。而境外债上半年平均发行期限3.4年，与2020年同期持平，境内外债券发行期限收窄。
值得注意的是，保利发展发行的公司债年限达到7年，时间最长。旭辉发行总额5亿美元的绿色债券，利率低至4.45%，最长年期为7年，创下了旭辉境外美元债发行最长期限的纪录。
期内也出现一笔超短期债券：招商蛇口工业区控股股份有限公司2021年度第四期超短期融资券于2021年6月15日成功发行，发行金额15亿元，发行期限90天，票面利率2.63%。
领先指数认为，下半年在持续高压的调控政策下，发债期限呈收缩预期，1年短债、3年期中债或将成债市主流。
重点提示：评级变动，警惕房企违约风险
据领先指数不完全统计，2021年上半年新增列入评级观察名单房企5家，除华夏幸福外，还包含恒、蓝光、协信与云南城投4家房企，最新主体评级分别为C、AAA、AA、C、AA－。最新消息显示，蓝光评级已降为B。有业内人士认为，未来债市面临或更多的弱资质城投、国企、上市民企主体评级以及债项评级被下调的情况。
据Wind统计，截至6月30日，今年信用债违约规模已达985.73亿元，远超去年同期水平。其中，债券逾期本金为913.38亿元，逾期利息为72.35亿元。其中房地产违约占比较，违约规模为191.92亿元，居于首位。今年上半年3家房企违约后，未来会加速市场出清，机构对资质下沉将更加谨慎。
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