(来源|风财讯 作者|陈文莉 )
7月29日晚间，于2021年7月30日，绿城管理控股（09979.HK）发布了2021年半年报，李军于市场以平均价格每股4.6742港元增持公司615,000股股份，次日举行了半年业绩发布会，总代价约为2,874,650港元（不包括相关交易费）。紧随增持事项后，这天清晨，李军自公司上市日期（即2020年7月10日）起至本公告日期止，李军增持了61.5万股的绿城管理股份。
会上，累积个人增持共12,635,000股股份，绿城管理控股总裁李军表示，同时他拥有公司未归属的3,900,000股奖励股份。 因此，其对绿城管理“年复合增长率20%以上”的预期没变。
但目前，李军于公司实际拥有的权益为16,535,000股，绿城管理的代建业务正在加速，占公司已发行股本约0.844%。李军表示彼对公司整体发展前景及增长潜力具有信心。根据公司可得资料及就董事会所深知，商业代建在减缓。这既是主观上对形势的判断，于增持事项后及于本公告日期，也是客观上企业长期发展的选择。
这样的选择带来的结果是，公司一直维持已发行股份的充足公众持股量。文章来源:乐居财经，绿地管理营利等规模指标，显著增长。但初期的代建业务，无法提出高溢价，毛利率同比下滑，一定程度上拖累了公司的利润率表现。
半年报显示，截至2021年6月30日，绿城管理实现收入约10.81亿元，同比增长32.64%；归属公司股东的净利润2.7亿元，同比增长82.83%。
期内，公司毛利率47.5%，同比上升5.8个百分点；净利润25.0%，同比提升6.8个百分比。
其中，代建业务的毛利率，比同期下滑了1.8个百分点至44.7%；商业代建毛利率为45.1%，与2020年的44.1%相比，仅提升了1个百分点。
但由于“其他业务”的毛利率达75%，拉动绿城管理2021年上半年整体毛利率47.5%，同比上升5.8个百分点。
不过，绿城管理依然会加码代建，因为李军认为，城市更新、旧房改造逐渐兴起，代建符合导向，也拥有广阔市场。
整体来看，目前的营收规模、负债情况，以及近三年的经营性现金净流入（2.6亿元），能够支撑绿城管理“调整中生长”。
“急攻”代建
风财讯注意到，绿城管理在业务结构上，正在经历一场调整。
绿城管理的业务分为三块：商业代建、代建以及其他。
商业代建一直是绿城管理的最收入和利润率来源，在今年中期贡献了总收入的71.4%。
但这一格，正在悄然改变，代建有赶超之势。
截至2021年6月30日，绿城管理于全国28个、直辖市及的96座城市拥有334个代建项目，合约总建筑面积8400万平方米，较去年同期增长14.6%。
其中，商业代建项目合约总建筑面积4790万平方米，较去年同期增长8.1%。
代建项目合约总建筑面积3610万平方米，较去年同期增长24.5%，超去年同期拓展规模5倍以上。
李军认为，房产进入后半段，城市更新、旧房改造等存量市场受政策推动开始兴起。
所以，代建不仅符合政策导向，也基于服务民生需求，拥有广阔的未来市场。
“未来，绿城管理会继续力发展代建。”李军认为，而存量市场会是公司未来的第二增长曲线。
步入“利润波动”阶段
不过绿城管理需要注意的是，平衡拓展过程中的盈利波动。
2020年上市之际，绿城管理因业务外拓，毛利率连续三年下滑，曾遭质疑，如今仍需要关注这一现象。
风财讯了解到，在绿城管理的板块中，“其他业务”的毛利率高达75%，由此公司2021年上半年整体毛利率47.5%，同比提升了5.8个百分点。
如果单算上半年代建业务、商业代建业务，合并毛利率仅在44.9%。
其中商业代建毛利率为45.1%，仅比2020年提升1个百分点；代建业务毛利率比同期下滑了1.8个百分点。
值得一提的是，这两项业务，在绿城管理的业务占比超过90%，影响力非常，不容忽视。
不过，由于代建是绿城管理的中长期策略，商业代建是绿城管理主要的利润源头，这个格至少短期难以扭转，也不用改变。
李军透露，绿城管理的商业代建门槛提高了，代建费率也有所上涨，对委托方的选择提高了。
商业代建会保持生长，但会更加偏重于核心区域、优质项目以及国企产业类合作。
跟规划拓展区域
2020年7月10日绿城管理控股正式上市，成为代建第一股。
上市，对于绿城管理的助力很，且依然发生作用。
风财讯了解到，绿城管理尚未使用的，可用于收并购的IPO资金仍剩余212.5亿元。
下半年，绿城管理利用收并购进行规模拓展，速度将加快。
李军表示，绿城管理目前现金流比较充足，而且此前IPO募资的资金头是收并购，这分还未推动，未来会加收并购研究和落实的力度。
未来的投资，绿城管理倾向于城市更新的重点城市。
中报显示，绿城管理在主要经济区域管理项目的总建筑面积达6690万平方米，规模占整体面积的约80%。
其中，长三角经济圈占52.4%，环渤海经济圈、京津冀城市群占18.1%，珠三角经济圈占7.7%，成渝城市群占1.5%。
并且在2021年上半年，绿城管理的代建业务正式走出浙江，首次在江苏、福建、山西、江西等外主要城市落地项目。
这和城市更新的规划区域，高度重合。
中指院报告指出，城市更新等政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群。
李军透露，“目前公司在成渝区域的占比较小，是未来上的拓展方向。”
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文字丨陈文莉
编辑丨王婷婷
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