8月19日，宝龙地产（1238.HK）发布2021年中期业绩发布会。2021年上半年，宝龙地产实现合约销售金额530.4亿元，已完成全年1050亿目标销售额的50.5%，比去年同期增长68.2%。同时，实现总收入207.3亿元，同比增长20.7%；净利润50.8亿元，同比增长45.3%；归母净利润39.1亿元，同比增长76.1%，各项指标明显增长，成绩喜人。毛利率35.2%，稳居行业领先水平，建议宣派中期股息每股18港分，继续高额回馈股东。在总结上半年业绩亮点时，宝龙地产总裁许华芳表示：公司业绩快速增长，盈收再创新高，“三道红线”继续保持绿档，在资本市场受到进一步的认可和提升，将继续坚持走高质量发展路线。
上半年销售额同比增长68.2%
有信心完成全年销售目标
2021年上半年，房地产行业政策调控再度升级，信贷收紧，限制下沉，去杠杆压力下房企经营风险加，“三道红线”政策对企业的生产经营提出了严格的要求。在此背景下，宝龙地产凭借对主流市场需求的精准定位以及高性价比兼具创新性的产品抢占市场先机，带动销售业绩向好，6月实现单月超百亿的亮眼业绩。
2021年上半年，宝龙地产合约销售额达530.4亿元，已完成全年1050亿目标销售额的50.5%，同比增长68.2%；合约销售面积达338.6万平方米，同比增速达65.4%。2016-2020年，宝龙地产销售额复合增长率达35.8%，位居行业前列，销售保持在较高水平增长态势。
图：宝龙地产2016-2021年上半年销售业绩情况
报告期内，宝龙地产合約销售同比幅度增长主要得益于三个方面：首先，坚持“1+1+N”发展，重点布长三角及粤港澳湾区，规模效应凸显；其次，宝龙地产长三角及粤港澳湾区货量储备充足，产品定位准确，注重品质及客户体验，产品符合市场需求，2021年上半年，销售贡献较的主要项目位于宁波、南京、杭州、金华及温州等城市，长三角区域销售金额占比83.0%，聚焦效应明显。同时，积极提升运营效率、加快周转，也减缓了新冠疫情对项目的影响。
展望下半年，宝龙地产聚焦企业对社会的责任以及自身高质量的发展，截至2021年7月31日，宝龙地产实现合约销售总额624.9亿元，已完成年度销售目标的59.5%，接近六成，管理层在业绩会上表示：“有信心实现2021年合约销售目标1050亿元”。
“1+1+N”布
优质土储助力未来发展
优秀的布和土地储备是业绩稳定增长的支撑。在行业集中度日趋加强的情况下，城市分化加剧，宝龙地产坚持价值投资理念，及时掌握政策走向，合理规划布，聚焦优势区域，深耕重点城市，土地储备保障了公司未来三至五年用地发展。
图：宝龙地产“1+1+N”布
2020年，在新五年规划背景下，宝龙地产升级提出“1+1+N”发展，即重点布长三角及粤港澳湾区，同时兼顾其他机会型优质地区，精准布，及时掌握政策走向，严格遵守价值投资的原则。截至2021年6月30日，宝龙地产拥有总土储3775万平方米，近70%分布于长三角地区。其中，正在中的物业约为2630万平方米；持作未来发展物业约为1150万平方米。
图：宝龙地产2017-2021年上半年新增土储及销售情况
2021年上半年，宝龙地产共新增优质地块19幅，新增土储规模达384万平，新增货值510亿元，其中长三角及粤港澳湾区布占比达84.9%，长三角版图拓展至安徽，且在南京、苏州继续拿地，城市深耕效应凸显；粤港澳强势发力，湾区新入中山、佛山，并与广州市签订了500亿元投资协议，将其作为重要的目标市场和重点投资区域。截止2021年6月30日，宝龙地产总土储3775万平，总土地平均成本3570元/平方米，土地成交均价占2021年上半年销售均价比例22.8%，利润空间充足。土地成本优势和土储资源布红利，将为宝龙未来经营品质的提升和规模的稳步增长提供有力保障。
盈利能力行业领先，财务稳健性持续增强
继续维持“绿档”
2021年上半年，宝龙地产业绩持续、稳定增长，实现总收入207.3亿元，同比上升20.7%；净利润50.8亿元，同比提升45.3%；公司盈利情况表现优异，其中，毛利率35.2%，稳居行业领先水平；归母净利润39.08亿元，较同比上升76.1%；核心盈利约为25.49亿元，较2020年同期上升约41.8%，盈利指标处于行业领先水平。
图：宝龙地产2021年上半年综合情况
伴随着盈利能力的不断增强，宝龙地产偿债指标向好，抗风险能力明显增强。截止2021年上半年底，宝龙地产现金及现金等价物和受限制现金合计为265.2亿元，能够完全覆盖短期借款，现金短债比提升至1.09倍，保持较好的流动性；同期流动比率提升至1.36倍，短期偿债能力仍较强；公司净负债率为77.84%，资产负债率为73.5%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，“三道红线”继续保持绿档，体现出公司较强的经营能力和抗风险能力，同时也为公司进一步发展提供强劲保障。
图：宝龙地产2017-2021年上半年营收及利润情况
得益于稳健的经营业绩及良好的财务结构，国内外评级机构或投行纷纷对宝龙地产给予正面展望。2021年上半年，国际评级机构标普上调至BB-，债券评级至B+，展望稳定，这也是宝龙地产上市以来首次迈入“BB级”行列。境内评级机构公国际上调宝龙地产评级为AAA级；同时，上半年以来6家知名证券、投行机构给予宝龙地产“买入/增持”评级，其中，多个机构对宝龙地产上调目标价，对宝龙2021年上半年业绩及未来发展表示看好。特别地，公司还获纳入MSCI指数，进一步体现了市场对公司的综合实力、各项经营指标及企业管治等的积极认可。
图：2021年上半年宝龙地产机构评级一览
智慧商业全新升级
双轮驱动保驾护航
截至2021上半年，宝龙地产圆满完成了4个商业项目开业任务。其中三家宝龙广场：温岭宝龙广场及诸暨宝龙广场于2021年6月11日同时成功开业，舟山宝龙广场于2021年6月25日成功开业。得益于宝龙卓越的商业运营管理能力，截止2021年6月30日，宝龙持有及管理的购物中心已达51家，另管理6家轻资产购物中心，持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。商业规模继续提速扩张，在长三角、中西、湾区新增储备7家自持商场。宝龙地产将深入研究行业动向，优化商业空间及业态组合，营造有“爱”商业空间。
于此同时，旗下宝龙商业（HK.9909）表现也同样亮眼。报告期内宝龙商业多措并举，运营效率幅提高，整体出租率上涨至92.3%，营业额同比提升约51%。另有4个项目提前开业，提前释放业绩增量。5月，宝龙商业联手，加速构筑智慧商业新生态，为商业提供一次性综合智慧解决方案，进一步推动商业向数字化和智慧化转型升级，打造一个全方位的智慧商业生态圈。
图：晋江宝龙广场
2021年下半年，宝龙地产将迎来购物中心的密集开业，计划整合优势资源，实现10个新购物中心的开业。同时，宝龙商业将继续把握机会，有选择地收购或投资中小型商业运营服务商，以进一步扩展本集团商业运营的版图建业服务能力。“新五年规划”中，宝龙提出2025年自持购物中心超百座，未来，宝龙将加速商业布，并通过收购和投资等方式进一步扩商业运营服务板块，以独特的“地产+商业”双引擎为宝龙的飞跃发展提供充足动力。
2021年上半年，房地产行业政策调控再度升级，信贷收紧，限制下沉，去杠杆压力下房企经营压力凸显，宝龙地产通过稳健经营实现业绩与利润的双重增长，为“新五年”强势开。展望下半年，宝龙地产将以新五年规划为指引，坚持“1+1+N”地产布，将继续坚持高质量发展理念，持续做做强商业地产主营业务，进一步提升企业运营能力，同时夯实深耕长三角、拓展湾区投资，以更加稳健的姿态，顺利完成年度千亿目标，为投资者和客户带来更优回报。
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