近期中资房企美元债状况堪忧，报1.9988%。 两年期美债收益率涨1.81个基点，中诚信国际公告将房地产行业展望由稳定调整为。
作者|何嫱
责编|张京
出品|每日财报
过去，报0.2383%；三年期美债收益率涨2.70个基点，随着跨境资本流动的频繁，报0.4503%；五年期美债收益率涨3.08个基点，离岸市场逐渐成为了境内企业重要的融资渠道，报0.8259%；七年期美债收益率涨2.58个基点，但随着近年来国内外多重因素的影响，报1.1262%。 02/10年期美债收益率利差涨0.719个基点，过去的融资思路已然不完全适用了。
今年来看，报110.865个基点。 05/30年期美债收益率利差跌0.231个基点，中资美元债市场的违约数量再创新高，报117.125个基点。，截至7月底，共有59只违约债券。从行业角度来看，今年违约债券主要分布在房地产及综合性企业，分别有13只和40只债券违约，除此之外计算机、服装家纺、电力行业亦有分布。
来源：BondInsight数据整理
就主要行业违约原因来看，房地产及综合性集团由于对资金量的需求较高，美元债发行数量多于其他行业，但同时又普遍存在资金量占用的情况，如房地产行业主要体现在存货、固定资产等项目，综合性企业体现在应收账款等。并且，中资企业受政策影响较，当周转不及预期伴随市场融资环境收紧时，易出现较资金缺口。
单就房地产市场融资环境来看，2020年开始，房地产行业就受到“三道红线”的监管压力，红、橙档房企融资受限，当同时面临较短期债务压力时，其美元债兑付将极其困难。且较多美元债设有交叉违约条款，当发行主体境内债券、银行贷款甚至非标债务出现延期等情况时，或引发交叉违约。
不论如何，显而易见的是，环境之下房地产企业面临的考验已愈加严峻。
房企发债成本分化
事实上，除了已经违约的房企美元债，剩下的房企美元债表现也不容乐观。
《每日财报》关注到，上周中梁控股、旗下的债券创下了发行以来的最单日跌幅。中梁控股2022年1月到期的7.5%债券每1美元跌4.9美分至83美分；富力地产2023年8月到期的11.75%债券每1美元跌2.8美分至90.3美分；融信集团旗下的2023年到期利率8.1%债券每1美元面值跌至95.1美分，创2020年4月以来最低水平。此外，、美元债跌幅较，分别下跌12.30%、10.60%。
与此同时，中诚信国际发布了关于将房地产行业展望由稳定调整为的公告。中诚信国际在报告中称，基于房地产行业整体运营环境对行业内企业信用质量的影响分析，对未来6-12个月房地产行业总体信用基本面进行了评估，决定将房地产行业展望由稳定调整为。
数据显示，今年上半年中资房企共发行114只海外债券，发行规模294.81亿美元，同比减少13.93%；2021年上半年中资美元债净融资额为-62.85亿美元，同期减少224.23亿美元。
另一方面，就上下半年对比来看，房企发债利率有所下降。以合生创展为例，其在5月底完成发行的3亿美元优先票据的利率为7%，高于近期的6.8%。并且，不同企业间发债利率分化现象已十分明显。如这样的头房企能将优先票据年利率控制在3%以下，而规模相对偏小的如近期优先票据的利率超过了11%，再如的12.65%、的11.69%。
其实相对而言，海外债券市场的平均融资成本普遍高于国内市场，因为除了用回报率吸引海外投资者以外，成功发行境外债券的房企，也可以助推境内债的发行，甚至可以在国际资本市场做项目贷款、股权融资、国际流贷等国际金融产品。但毕竟受国内地产行业政策影响，当下所处情景已不能再一概而论。
总的来说，新环境下再发行海外债的时机要视房企自身情况而定，信用评级、品牌较好的房企发行债券利率也良好，而分核心竞争力较弱的房企定将处于劣势。
偿债高峰已经到来
随着马上偿债高峰的到来，房企的资金压力也将进一步加剧。相关数据显示，房企在2021年面临历史偿债规模极值，偿债总额达到12822亿元，上下半年分别为6990亿元和5832亿元，尽管下半年偿债额较上半年低，但仍然属于到期债务规模高位。预计2022～2023年偿债规模有所收缩，仍维持在8000亿元以上规模水平。
制图：每日财报
又由于发改委要求房企海外发债仅能“借新还旧”存量滚续，所以可以说海外债已很难成为房企解决资金问题的良方。
另一方面《每日财报》发现，在新的环境下，房地产信托规模开始缩小。数据显示，上半年共有2990只信托产品投向了房地产相关领域，总资金规模达到3623.55亿元，平均年收益率约7.26%。相较于2020年同期，产品数量减少757只，资金规模同比减少25.42%，年平均收益率同比减少8.33%。
当然不言而喻的是，投向房地产领域的信托产品规模锐减，原因与个别企业的失信事件以及平均收益率的减小脱不开关系。
但其实也不难揣测，监管层对房地产信托的政策持续收紧，落脚点为地产项目的前期融资和拿地等方面，并且意在缓解房企的高杠杆问题，其本质就是防止房地产的违约风险向金融机构蔓延。
宏观方面，美联储如期按兵不动，对经济前景表态乐观。北京时间7月29日凌晨2:00，美联储公布利率决议，维持联邦基金利率目标区间在0%-0.25%不变。同时重申将保持每月1200亿美元的资产购买计划不变，并实时评估经济表现直至美国经济取得实时性进展。
此外，美债收益率持续下探，长短端利差缩窄。上周，30年期美债收益率下跌2.29bp至1.89%，10年期美债收益率幅下跌5.40bp至1.22%，2年期美债收益率下行1.42bp至0.18%。利差上，10年期美债与2年期美债利差缩小3.98bp至103.84bp，30年期美债与2年期美债利差缩小0.87bp至170.83bp。其中，美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率于周五跌至-1.16%，创历史新低。
总结一下，除了宏观方面小程度利空中资美元债之外。就地产领域，今年初前有“银行业金融机构房地产贷款集中度管理”后有“集中供地”等制度出台，房企面临的政策变化更加频繁。就现有形势来看，我国房企资金压力还会继续增加，在融资渠道减少、自有资金比例提升、利润率下行趋势中，唯有降低负债率、稳健经营才是长期发展的不二法门。若分中后房企继续肆无忌惮的扩张规模，其债务出现违约概率将会迅速放。
虽然，未来几年房企偿债规模肯定会收缩，但当下债务压力仍不容忽视，在政策严控下，债务违约情况或还将密集出现。
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