保利、中海两家央企同日公告发行境内公司债，涨幅为2.76％，成为房地产行业融资一个明显的积极信号。
2021年11月22日，总市值为1736亿。保利发展称，保利发展发布公告称，公司最近三年资信情况良好。在偿债保障措施方面，拟公行公司债券不超过98亿元；同日，若此次发行的公司债券出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息的情况，海外发展公告称，保利发展将通过4种及以上的保障措施。如不向股东分配利润、暂缓重对外投资/收购兼并等资本性支出项目的实施等。同时，其全资附属公司中海企业发展集团有限公司拟发行总额不超过50亿元的境内债券。
在监管层的频繁发声下，保利发展还表示，维护房地产行业平稳健康发展成为趋势。
中海、保利发债百亿
央行发布2021年第三季度货币政策执行报告中重申，“该类款项不会对公司造成财务压力。”上海对外经贸学金融学院副教授、金融发展研究所副所长钟辉勇认为，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，此前对房地产企业的融资有所限制，坚持稳地价、稳房价、稳预期，现在保利发展拟发行公司债，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，可能意味着政策对分房地产企业的融资在边际上有所放松。三季报显示，实施好房地产金融审慎管理制度，配合相关门和地方共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护消费者的合法权益。
在此指引下，房地产企业的合理融资行为也正在逐渐得到满足。不过，随着房地产市场整体下行加之分房企陷入信用危机，业内普遍认为，房地产企业的融资面仍将持续分化，高信用房企将在融资渠道上具备更多的优势。
据海外发展有限公司11月22日公布，旗下全资附属公司中海企业发展集团有限公司将在发行总额不超过50亿元的境内债券，债券将采取分期发行的方式并于深圳证券交易所上市，本期债券发行总规模为不超过29亿元。
中海上述债券共设两个品种发行，品种一发行期限为3年期，品种二发行期限为5年期，均附有品种间回拨选择权。
与此同时，保利发展也在同日宣布，事会认为公司符合现行公司债券政策和面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的专业投资者公行公司债券条件的各项规定，具备向专业投资者公行公司债券的资格。
保利发展本次发行的公司债券规模为不超过98亿元（含98亿元）。本次发行的一般公司债券的期限为不超过10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。
事实上，中海企业该笔债券是"2021年面向专业投资者公行公司债券（第四期）"，距离第三期发行已有三月余，中间空档较长。而前几期的发行节奏紧凑，分别在6月、7月、8月发行。
但中海前几期的发行也并不太轻松，除了第一期按照计划发行30亿元外，第二期计划发行40亿元，实际发行30亿元；第三期计划发行30亿元，实际发行20亿元。
或许，彼时的融资收紧并不仅对房企而言，好在时隔三月余，中海终于启动了第四期公司债发行，总额50亿元的融资规模依然客观。本期29亿元债券募集资金扣除发行费用后拟全用于偿还公司债务--这与前三期用途一致。
至于保利发展，本次发行的公司债券募集资金用途则更多样化：拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目及适用的法律法规允许的其他用途。
其对上两次公司债同样已隔数月，如6月完成发行2021年公司债券（第三期），30.3亿元；7月发行2021年租赁专项公司债券（第一期），11.9亿元。
保利发展此次98亿元公司债虽未公布第一期发行的具体金额，但高额的融资规模或已给市场带来不小的信心。
11月房企融资总额已超617亿元
11月23日，根据中指研究院监测，截至2021年11月23日，11月房地产企业融资总额为617.5亿元，环比已超10月总额的69.2%，单月融资规模环比连续3个月下降后终于呈现上升势头。
从结构来看，信用债发行规模已达425.4亿元，是最主要的融资力量，占总规模近7成。
继11月9日银行间市场交易商协会房企代表座谈会后，信用债发行明显提速，本月发行量已达上月的227.2%，市场响应积极。但本月发行人仍以央企及地方国企为主，仅一家为混合所有制企业，民企等待边际放松仍需时日。本月仅有港龙一家成功发行1.58亿美元债，房企连续暴雷、评级机构下调信评级别等因素导致海外融资渠道基本关闭。
信托融资182.0亿元，较上月已增长20.8%，也已出现一定回暖迹象。ABS继续断发，不过据上交所ABS项目信息平台显示，本月已有购房尾款、长租公寓等资产支持项目显示为“已反馈”，一项商业地产的资产支持计划显示为“通过”，ABS融资或将出现松动迹象。
信用分化加剧
另据贝壳研究院数据，2021年10月，单月境内外债券融资共发行31笔，发行规模折合约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。
这意味着，2021年11月的融资规模对比起上月，已有较改善。实际上，在分房地产企业遭遇信用危机之后，房地产行业的融资分化已经逐渐加剧。
据证券时报报道，11月9日，银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。随后保利、招商蛇口宣布发行银行间市场票据融资，也传递出一个信号，在当前背景下，龙头房企在融资渠道上更具便利。
11月11日，保利发展控股集团股份有限公司在北京金融资产交易所挂网2021年第四季度中期票据发行方案。债券募集说明书显示，本期发行金额20亿元，债务融资工具期限5年。
11月12日，北京金融资产交易所网站披露的信息显示，招商蛇口工业区控股股份有限公司公告2021年度第一期中期票据发行方案，拟在银行间市场注册发行30亿元中期票据，其中3年期和5年期发行规模均为15亿元。
这两个案例也说明，在当前的市场环境下，融资渠道更多地向高信用房企敞开。穆迪在近期的一份报告中表示，避险情绪的升温导致投资者和贷款机构更为青睐财力雄厚的商，这反过来又加剧了信用分化，并导致目前正在进行的行业整合加速。
克而瑞也表示，当前政策密集发声意在“”，融资端口的破封对于经营状况良好，资产优质的企业来说是机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加现金回款，保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续。
本文来源：21世纪经济报道、观点地产网、网地产、中指研究院
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