如今多地集中供地溢价率下降，相较于最近收市价有66.4%的预期涨幅。（新浪财经）举报/反馈，意味房企购地成本减少，成为整个地产板块为数不多的利好，不少房企有所反弹，地产板块离曙光或已不远。
在此背景下，聚焦优质城市的江西区域龙头企业——新力控股（2103.HK）发布上半年业绩。
截止 2021 年上半年，新力控股确认收入约 112.2 亿元，同比增长 28.9%；归母核心净利润约 7.3 亿元，同比增长 7.4%。
半年报整体业绩存在较多亮点，也是为数不多核心利润增长的中型房企之一，这对公司来说实属不易。
鉴于新力控股的稳健业绩表现，获得建银、招银、中银、法巴等投行一致看好，并纷纷出具相关看好报告。
一、业绩增速确定性高
新力控股收入稳健增长的同时，合约销售及合约负债金额双双幅提升，意味公司未来两年的结算高，业绩确定性强。
截止 2021 年 6 月底，公司合约销售金额为 588 亿元，同比增长 35%，其中权益销售额为 270 亿元，权益比重为 45.92%，同比增长 28.4%，去化率及回款分别为 65%、78%。
回顾上半年权益销售情况，新一线及二线城市销售占比合计达到 88%，权益销售均价 15084 元 / 平方米，同比增长 5.7%。
区域权益销售渐进式恢复，长三角占权益销售比重升至第一位，其中长三角地区、江西、湾区及中西区域分别实现权益销售金额为 100.62 亿元、72.18 亿元、34.76 亿元。62.85 亿元，分别占比 37.2%、26.7%、12.9%、23.2%。
2021 年前 7 个月实现权益销售金额 308.4 亿元，已完成全年销售目标 58%。在业绩会上，公司表示下半年整体可售货值充足，可售货值权益总额为 440 亿元，其中有 92% 分布于一二线城市，因此公司对完成全年合约销售目标充满信心。
公司积极抓销售，抓回款，按照年初制定销售目标，下半年去化率达到 57.3% 即可完成目标 , 鉴于上半年约 65% 的去化成果，下半年要完成目标的概率十分高。
地产销售环境不好，结合国内消费、投资增速下行，或可憧憬相关政策的出台，因此权益销售存在超预期的可能。
在业绩会上，新力控股裁刘翔表示，未来新力控股不会为了规模而扩规模，坚持区域持续深耕，坚持多元化取地模式，加合作资源的开拓，将产业勾地定为重中之重的业务拓展模式，从而控制项目的土地成本，保障项目安全且有利润空间。所以在土地储备方面可以见到新力控股土地多元化购地的策略，既保 " 质 " 又保 " 量 "。
（在上海会场进行业绩发布会：由左到右，新力控股裁理想先生、新力控股董事长、行政总裁兼执行董事张园林先生、常务裁刘翔先生、执行董事兼运营管理中心经理涂菁女士；新力控股首席财务官许进业先生、香港办公室经理，资本市场及企业传讯总经理赵慧女士在香港会场进行业绩发布。）
截止 2021 年上半年，公司总权益土地储备约 1440 万平方米，一二线城市占比 84%，足够未来 2.5 年的发展规划。
新力控股通过招拍挂、收并购、合资合营多种方式新增土地项目 5 个，其中江西、长三角地区分别占 2 个、3 个，规划建筑面积约 1 百万平方米。
新获取项目平均成本为 4245 元 / 平方米，均实现低溢价获取。此外新增的土地权益比重升至 50%，双重措施保障公司项目的利润。
回看毛利率可知拐点。截止 2021 年上半年，公司毛利率为 21.7%，毛利率减少与项目限价及 2019 年拿地溢价高的行业背景有关。
将城市多地集中供地溢价率下降，公司低溢价拿地及权益比重回升，公司上半年毛利率为 21% 这三个内外因素串联起来。
可判断公司毛利率未来将呈回升趋势，由此可判断目前的毛利率将是一个拐点。
截止 2021 年上半年，新力控股的合约负债金额为 357.12 亿元，同比增长 39.57%，较年底增加约 102 亿元，合约负债金额的快速增长，意味这块利润已经成为公司的锅里肉。
因此，上述的权益销售金额完成率高，土地储备聚焦一二线城市的高刚需、新增土地溢价低、权益比重回升，合约负债高等多种因素均表明新力控股未来成长确定性高。
二、财务结构整体向好
自上市以来，新力控股除了持续保持成长性，追求财务稳健也是公司经营重心之一。
净负债率下降，现金流增加，财务成本下降是公司的财务亮点。
截止 2021 年上半年，新力控股总资产同比增加 15.9% 至 1120 亿元，公司经营现金流持续回正，持有现金及现金等价物约 193 亿元，同比增长 10.3%；
公司净负债率为 50.5%，较 2020 年低减少 13.1% 百分点；剔除预收款后的资产负债率是 73.5%。
总现金短债比为 1.4 倍，非受限现金短债比为 1.1 倍，三项指标公司有两项达标，处于黄档。
针对债务、现金流等三道红线指标，公司裁李想表示目标在一年内把三道红线指标全达到绿档要求。
融资成本从 2020 年底的 9.1% 下降至 2021 年上半年的 8.7%。
为降低融资成本，公司积极优化和拓宽融资渠道，在银行、资产证券化、债券等方面皆有建树，
进一步扩和深化与银行的合作，新增多家银行授信，授信总额约 952 亿，其中约 73.7% 金额尚未动用；
资产支持证券 813.7 百万元，利率为 7.0%；
成功发行两笔债劵，包括：
2021 年 1 月，本公司完成发行本金额 250 百万美元绿色债券、票息率 8.5%、期限 1 年；
2021 年 3 月，完成发行本金额 255 百万元公司债、票息率 7.0%、期限 3 年。
另外，新力控股持续稳健的经营、财务状况及良好的信用，公司于 2021 年获得国际评级机构于 2021 年 6 月重申新力控股信用评级均给出 " 稳定 "。
值得一提，新力控股于 2021 年上半年在债市公开市场，分别耗资 4 百万美元、2 万美元、5 百万美元回购对应在 2021 年、2022 年、2023 年到期美元债。
2021 年上半年地产板块的债券波动，面对这一情况，新力控股在上半年持续回购公司债券，这一动作证明公司现金流充裕的真实度高，更令到投资者放心。
三、结语
地产正由过去十年的快速扩张规模的阶段转向以质量为导向。
一直以来，新力控股秉承初心，坚守精品品质和服务。
2021 年上半年第三方客户服务满意度总得分为 89.8 分，连续 6 年持续提升，其中物业服务、设计等多项指标排名前列。
公司实行高效应用标准产品体系，品质管理方面从前端管理、产品策略到品质落地严格把控，保障项目高品质落地。
履行社会责任，ESG 推进高质量可持续发展。
由此可以见到新力控股的成功并非偶然，平衡稳健，精细化运营等内外兼修发挥新力控股最的优势。
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