当市场开始变冷，弱发债主体成本不断增加4、发行期限：境内外债券发行期限持续缩短5、到期债务：8月到期债务两倍于新增发债规模在融资渠道收紧的背景下，风险开始加，房企发债规模持续下降，要利润还是要安全？融信给了明确的回答：安全第一
文 | 王强
“为什么像杭州这种城市毛利率特别低？因为它住宅几乎可以做到100%去化，融资成本上升，可以做到零库存，发债期限缩短，所以它毛利率低，行业分化明显，但是它不会产生库存。”融信（03301.HK）董事欧宗洪如是说。
房地产行业的暴利时代已经一去不返。近年，降杠杆成为不少房企的任务。弱发债主体将会面临更的资金周转压力。01整体表现：累计发债6920亿元，政策调控持续加码，同比下降21.5%，包括限购、“三道红线”、贷款集中度管控、集中供地、限价销售。整体市场形势风雨飘摇。2020年到2021上半年，前50家占比69.4% 来源：领先指数整理领先指数统计，一些型房企出现了实质性违约，2021年1-8月100家房企境内外债券融资累计约6920亿元，还有不少出现了违约的苗头。
在这种情况下，金额规模减少1896亿元，稳定经营是企业的第一要务。
01
债务安全，融资成本下降
8月31日，融信线上发布会，发布2021年中期业绩报告。上半年融信合约销售金额829.66亿元，同比增长37.5%，达成全年销售目标的52%。营业收入217.4亿元，毛利约22亿元，净利润约10亿元，归母净利润约为7亿元。
归母净利润比较低，但这是历史原因造成的。2016年、2017年众多房地产对未来预期过于良好，企业过度兴奋，导致很多房地产拿了高价地，或者去化困难的土地。融信也有这样的项目。但经过几年的努力，融信的情况已经好转。
曾经最让投资者担心的上海静安中兴路壹号项目项目，目前去化良好。从2020年下半年到2021年去化顺利，目前还有22亿的未售货值，应该明年去化。所以，2020年上半年应该是融信的利润低点。融信的盈利能力将在今年触底，明年开始反弹。
融信“三道红线”均保持绿档达标，净资产负债率75%，较去年底进一步下降8个百分点，扣除受限资金后的现金短债比1.09，扣除预收账款的资产负债率69.7%。
上半年融信已全额偿还5.6亿美元债及20亿的公司债。公司下半年仅剩下两笔金额较小的债券需要偿还。截至报告期末，公司拥有未使用授信额度达1089亿元，现金及银行存款余额322亿元。短期偿债压力较小，安全边际较高。
融信于上半年先后发行了利率为7.1%的3亿美元债和两支利率为6.5%的10亿元小公募债券，公司发展具备充足的资金保障。目前，加权平均实际利率6.52%，融资利率比2020年底进一步下降。
基于融信良好的财务水平和信用表现，穆迪发布评级报告，维持公司“B1”企业家评级，展望保持”稳定“。上半年标普和惠誉也分别维持对融信的评级B+与BB-。中诚信、中证鹏元、东方金城给出的等级为AAA，展望稳定。
02
重仓安全区，去化率遥遥领先
高去化率、低库存可以保证现金流安全，而现金流安全是房地产企业最基本的安全。在去化率方面，融信的优势非常明显。上半年去化率为72%，下半年预计去化率会和上半年相当。而可比房企的去化率平均值约为60%。
融信2020年和2021的投资，分在上海和杭州。这些地方平均去化率为90%。在行情变冷之时，投资这些城市带来的现金流优势会非常明显。笔者非常认可融信董事欧宗洪的一个判断：“下半年行业按揭回款特别慢，因此下半年的销售市场应该会冷得很快。”融信能先人一步，重仓投资于杭州和上海，非常难得。
融信管理层表示：“去年到今年概投资差不多100个新项目，到目前来看还没有一个踩雷的，因为基本都投在安全的区域。下半年的优势会更加明显，特别是市场变冷的时候，融信的下半年去化一定会相对较高。”
低库存，高去化保证了企业经营性净现金流为正。
执行董事兼首席财务官张立新预测：“全年销售回款607亿，加其他的回款8亿，预计整个是615亿。土地资产支出250亿，工程支出180亿，资本化利息53亿，两费32亿，还有分红7亿，其他各类税收包括其他支出45亿，整个全年预计的经营性活动净流入48亿。”
融信目前确实遇到了盈利压力。但从整体的杠杆、风险、流动性、持续发展等因素综合来考虑，其优势比较明显。
03
绿色建筑，成就突出
在绿色建筑方面，融信积极响应绿色生态的号召。融信注重绿色建筑，注重人与环境的和谐。公司主要建筑材料可追溯，让客户切实体验到建筑材料的绿色、可靠。以绿引领绿色生活。
公司诸多项目获殊荣：融信旭辉世纪古美是上海首个超低能耗建筑、融信上坤中心获得美国WELL金级、LEED金级项目双重预认证。
可持续的，才是永久的，也才是真正有价值的。
