8月27日，公司前四季度净利润-1.01亿元，粤港湾控股(01396.HK)发布了2021年上半年业绩报告，同比下降108.62%；营业收入89.92亿元，公告显示，同比增长5.06%；公司总资产247.01亿元，上半年集团实现收入26.04亿元，同比下降4.42%。文章来源:乐居财经举报/反馈，同比增长255.2%；毛利为5.73亿元，同比增长59.5%，其中，物业及相关服务的毛利率为30.1%；净利润为1.61亿元，同比增长68.2%。
回顾上半年，宏观经济不确定升温，疫情反复的背景下，房地产调控政策持续深化。观察各家公司表现，笔者发现在前50名最市值上市房企排行版中显示，仅有18家房企三个指标达到了“三道红线”政策的绿档要求，其余32家或多或少有一至两项未能达标。这一现象实际上也是整个房地产板块估值近年来持续受到压制的重要因素所在，目前行业估值已经处在历史底区间。随着各家房企财报出炉，行业成长性仍然持续，但房企间已经愈发呈现分化之势，随着行业内整合加速，房地产板块基本面、财务面夯实，后续或将迎来重要的修复时期。
当前时点下，一个值得考虑的问题是，在摆脱短期市场情绪扰动之外，粤港湾控股的实际价值究竟如何？公司估值回归的逻辑又是什么？公司此次披露的财报给了我们很好的观察机会。
一、从财务指标和土储看粤港湾控股的成长动能
拆解粤港湾财务指标，我们着重聚焦营业收入、毛利率以及“三条红线“的杠杆比率，这三分的表现，是公司业绩的核心亮点所在，而公司在土储端的表现则是其后续发展的重要考察依据。
(1) 营收、毛利显著增长，盈利空间未来可期
粤港湾控股2021年上半年收入约26.04亿元，比2020年同期的7.33亿元，增长255.2%；毛利润约5.73亿元，相比2020年同期的3.59亿元，增长59.5%。2021年上半年净利润约1.61亿元，增长68.2%。
在业绩显著增长的同时，粤港湾控股的资本结构也保持健康安全。截至2021年上半年，粤港湾控股的净负债率为36.7%，现金短债比为1.14倍，剔除预收账款的资产负债率为69.6%，远低于监管要求的三道红线的标准。总体来看，粤港湾控股实现了三道红线全达标，将各项金融风险指数都完美控制在安全线以内，属于"绿档"优质房企。
(2) 聚焦深耕湾区，未来发展动力十足
从整体土储来看，上半年公司获取8个项目，其中76%位于湾区及湾区辐射区域，24%位于湾区及湾区辐射区域以外的会城市。同时，截至粤港湾控股业绩公告之日，公司的土地储备约1370万平方米，住宅占比48%，其他项目占比52%。可见，公司聚焦湾区的策略逐渐落地，土储不论是从质素还是体量上均表现不俗，而这也为其后续业绩的持续增长提供了强有力的保障，并进一步打开了发展空间。
二、驱动粤港湾控股估值提升的关键是什么？
回到估值层面，如果说销售、营收和财务比率决定了粤港湾控股的估值的下限，那公司估值的上限取决于公司的署、品牌价值和资产的运营模式。粤港湾控股靓眼的业绩之前已经提及，接下来我们将对公司的竞争内核进行分析，以此深掘公司的成长能力和长期价值。
(1) 署粤港澳湾区，未来成长可期
截止2021年上半年，粤港湾控股在湾区及湾区辐射区域跟进及运作11个项目，预计总可售面积约250万平方米、可售货值约450亿元。其中11个项目有7个还属于湾区的城市更新项目。随着这些项目进入阶段，并逐渐释放价值，公司的现金流及盈利空间也将随着时间推移不断迎来突破。粤港湾控股持续挖掘湾区项目和高质量土储的潜在机会，为其提升资金流动性及毛利率，夯实现金流及盈利质量带来了强力支撑。
(2) 品牌价值多维度升级，提升综合竞争力
2021年作为粤港湾控股转型和产业升级的品质提升年，公司不仅全新定制品牌升级策略，而且重新塑造“智创品质生活”的品牌理念，全面升级产品和服务的品质。同时，公司强化“五项”管理，从心态、目标、时间、学和行动上，全面提升项目管理和，做到全员高效关注项目、服务项目的统一发展目标，从而赢得市场认可和关注。随着产品质量的提升、品牌价值的放以及整体运营效率的强化，公司综合竞争实力也得到了全面巩固和提升，为其项目在市场上获得溢价，企业实现提质增效均将带来助力。
(3) 积极打造“新生态产城服务商”，产业基因打开增长极
除了上述提到的聚焦湾区、产品力、品牌等竞争内核的全面提升，公司也持续在产业运作等方面多维度发力。2019年粤港湾控股进行重组，引入具备丰富的城市更新、项目经验及资源的新股东。自2020年起公司开始实行“毅德”和“粤港湾”双品牌运作，“毅德”品牌继续发展商贸物流产业，“粤港湾”品牌则致力于拓展精品住宅、城市更新等业务。随着内整合分工明晰，公司在产业布上取得了显著成效，优质的产业布下不仅协同地产，为拿地和融资提供便利，同时也进一步开辟了新的增长曲线，夯实公司抗风险能力，实现高质量发展。
基于上述种种，可以看到公司即具备了主业的核心竞争优势和业绩增长的确定性，同时具备产业基因，进一步突破了成长天花板。可以说，在这一系列优势之下，公司已经具备价值重估的要件，静待市场发掘。
三、总结
总体来看，粤港湾控股交出的财报可圈可点，展现出其快速发展的姿态，从估值层面来看，目前公司滚动市盈率仅为4.94倍，远低于行业平均水平，反映公司已经处在价值洼地。考虑到目前地产板块近期在政策边际改善的背景下有所升温，而公司稳定的表现、独特的发展策略、长远的署将能够为其在行业估值修复的阶段获得估值向上更的弹性空间。关注到，今年来公司董事会王再兴之子王剑(公司股东)相继在市场上，多次增持粤港湾控股，可见，公司股东及董事也充分向市场展现了对粤港湾控股发展前景的看好。
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