网财经8月24日讯(记者 刘小菲)在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，集团执行董事、联席总裁兼CFO陈志斌，房地产行业整体规模增速放缓。企业资金链承压，集团执行董事、高级裁陈嘉扬出席会议。（奥园2021年中期业绩发布会广州主会场，不少巨头已经“爆雷”。
然而，企业提供，着眼于长远发展的奥园，央广网发）（奥园2021年中期业绩发布会香港分会场，始终坚持规模、利润、风险平衡发展，企业提供，安全边际在不断提高，央广网发）财报数据显示，为其穿越周期构建了“护城河”。
现金回款率87%，奥园上半年实现营业收入325.1亿元，账上现金超600亿元
根据奥园财报，同比增长15%，今年前7月，营业额为325亿元，奥园实现合约销售金额为772亿元，同比增长15%，同比增长28%。2021上半年，奥园实现营业收入325.1亿元，同比增长15%；净利润为28.4亿元，净利润率和毛利率分别为8.7%和29.3%，均维持行业较高水平。在销售端，奥园上半年实现合同销售金额675.8亿元，同比增长33%，其东区域贡献最，为227.6亿元，华南和中西核心区紧随其后，合同销售金额分别为194.5亿元和177.4亿元。
奥园业绩的稳健增长，离不开其对区域深耕的强化和精细化管理。今年年初，奥园主动求变，启动了历史上决心最、规模最、幅度最的组织变革，即悦康控股全面统筹非房业务板块，将地产集团与商业地产集团旗下地产项目高效整合，纳入集团总管理。优化组织后，预计经营指标较原定增加约5%，实现增量、增利、增效。
管理及运营能力得到提升的奥园，其管理层对未来的发展充满了信心。董事会郭梓文在8月23日出席业绩会时表示：“有信心完成1500亿元的全年合约销售目标。”
在积极去化的同时，奥园持续加强对回款目标的考核。截至2021年6月底，奥园的现金回款率达到87%。业内人士分析称：“在房地产企业融资环境趋紧的背景下，销售回款能力被看作是持续经营的关键。回款率越高，则意味着现金流越充足。”截至期末，奥园账上现金及银行存款约606.45亿元，另有约1283亿元的的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕，财务安全性凸显。
提前安排再融资，“三道红线”预计明年年底全绿
除了“全面加强销售，紧抓回款”外，奥园在融资端贯彻审慎的资金管理，提前安排再融资，“稳健”底色进一步凸显。据悉，奥园上半年在境外成功发行了三笔优先票据，合计融资7.38亿美元，最低的一笔利率仅为4.2%。此外，还发行了18.2亿元的境内公司债并获12家商业银行提供三年期境外银团贷款逾21亿港元，完成境外银团再融资。有机构在研报中指出，随着下半年偿债高峰的逼近，可能会有更多房企倒下。而一向注重企业信用的奥园，已悉数赎回年内到期的公募境外债。
奥园执行董事、联席总裁陈志斌在业绩发布挥上表示：“下半年主要通过长期债务置换短期债务，优化债务结构。有信心使融资成本维持在7%这个水平。”
备受关注的“三道红线”指标方面，截至2021年6月30日，奥园净负债比率为80.7%；剔除预售帐款的资产负债率是78.5%；现金短债比为1.3倍，暂居“黄档”行列。陈志斌表示：“将通过促回款、调节奏、降成本、快交付，未来三年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产。至2022年底实现‘三条红线’全绿标准。”陈志斌还谈到了有息负债，2021年底预计同比减少10%-15%，争取降低到1000亿元以下。
控制买地节奏，城市更新转化贡献
“控制买地节奏”也是奥园降杠杆的举措。陈志斌透露，奥园以销定投，保持审慎购地，年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。
不过，得益于在“城市更新”领域的前瞻性布，奥园的土储依然十分丰厚。截至2021年6月30日，奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约7543亿元，其中湾区占比约99%。计入城市更新项目后，奥园2021年6月底的总货值为1.35万亿元，能够满足未来四至五年的发展。
据悉，目前奥园的土地2/3来自于收并购。奥园集团执行董事、联席总裁马军表示：“未来将更多专注旧改转化，预计全年土地购地金额不超过300亿元，下半年会适时观望土地市场的拿地机会。”另据奥园透露，2021年至2024年预计城市更新能够转化的可售货值达到2420亿元。
分析认为，随着项目持续加速转化，奥园未来将实现土储扩容与利润水平的双丰收。奥园的股东和高管也对公司发展前景充满了信心，这从其频繁的增持等动作中可窥得一斑。据悉，上市以来，奥园股东和高管增持、以及对公司回购的股票，累计达10.3亿港元。郭梓文也表示：“不排除在适当的时候继续增持”。
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